1-ابطال سند به موجب قانونی خاص مثل قانون زمین شهری (کمیسیون ماده 12)یا قانون ملی شدن جنگلها و منابع طبیعی

2-ابطال سند به دستور هیات نظارت(بند های 3،4،5 ماده 25 قانون ثبت)

3 -ابطال سند بوسیله اداره ثبت،(بند 2ماده 3لایحه راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیتمعارض مصوب 1333 و ماده 149 قانون ثبت)

4- بند ب ماده ٥آيين نامه قانون ابطال اسناد فروش اراضى،رقبات موقوفه مصوب ١٣٦٣ و ١٣٧١.

انواع سند

سند به دو نوع تقسیم می‌شود: سند رسمی‌ و سند عادی.
منظور از سند رسمی، ‌سندی است که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی‌، یا در نزد سایر مأمورین رسمی‌ در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانون تنظیم شده باشد.

سند عادی هر نوشته‌ معمولی است که به نحوی می‌تواند بر وقوع امری دلالت کند که با اثبات آن حقانیت کسی که به آن استناد نموده ثابت می‌گردد.

اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی ‌را پیدا می‌کنند:
1. در صورتی که شخصی که سند بر علیه او اقامه شده صدور آن را تصدیق نماید.
2. هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مذبور که طرف آن را تکذیب یا تردید کرده در واقع امضا و مهر او را دارد.

سند رسمی ‌بر سند عادی مرجح است زیرا در مقابل سند رسمی، ‌انکار و تردید مسموع نیست و طرف میتواند نسبت به آن فقط ادعای جعلیت کند وگرنه سند رسمی‌ مورد بحث در تمام مراجع و سازمان‌ها به دستور مواد 70، 71 و 73 قانون ثبت معتبر بوده و هر صاحب منصب دولتی از اعتبار دادن به چنین سندی خودداری کند به مجازات‌های مقرر در قانون محکوم خواهد شد.5 ولی در مورد سند عادی طرف مقابل می‌تواند هر نوع ایرادی را بنماید، مثلا شخص نسبت خط یا مهر یا امضای منتسب به خودش را انکار کند، و اگر سند منتسب به او نباشد اظهار تردید و انکار کند. لذا وجه افتراق بین این دو آن است که سند رسمی، ‌احتیاج به اثبات ندارد، ولی مندرجات سند عادی باید به نحوی در محکمه اثبات گردد.

نکته‌ مهمی‌که در مورد سند رسمی، ‌لازم به توجه دقیق است این است که سند رسمی‌ وقتی چنان اعتباری را دارد که به وسیله‌ی مأمورین رسمی ‌در حدود صلاحیتشان تنظیم شده باشد وگرنه در حکم سند عادی می‌باشد. بنابراین اگر سر دفتر ازدواج و طلاق، به تنظیم سند انتقال ملک مبادرت ورزد و یا سردفتر اسناد رسمی، به تنظیم سند وقوع طلاق اقدام نماید، هیچ کدام از این دو سند، عنوان سند رسمی ‌را ندارند و در حکم سند عادی هستند، آن هم به شرطی که امضاء یا مهر طرف را داشته باشد.

افراز در فقه و حقوق ایران عبارتست از تقسیم کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک. این تقسیم‌بندی بر اساس سهم هر یک از شرکا انجام می‌گردد . افراز می‌تواند به صورت برابر و تراضی بین طرفین، یا اجباراً و از طریق حکم دادگاه صالحه انجام شود. به مالی که به صورت غیر مشاع باشد نیز فرز گفته می‌شود. افراز را نباید با تفکیک اشتباه گرفت زیرا تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول حداقل یک نفر به قطعات کوچک‌تر اما در افراز باید مالکیت در اختیار بیش از یک نفر باشد.

تفاوت  تفكيک  و  افراز :

۱- در تفكيک، وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد، و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفكيک است؛

ولی، در افراز، بايد حالت اشاعه؛ يعنی، مالكيّت بيش از يک نفر باشد.

۲- تفكيک، با رضايت و در حالت تفاهم مالكان مشاع است؛

و افراز، عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصّه ی يكديگر و قصد، قطع حالت اشتراک می‌باشد.

۳- در تفكيک، توجّهی به مقدار سهم مالكان در كلّ ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفكيک به ‌هنگام تنظيم تقسيم نامه، رعايت حقوق و سهم هر يک از مالكان مشاع مطرح می‌گردد كه با توافق نسبت به كسری و زيادت يا صلح و هبه، رفتار خواهد شد؛

امّا، در افراز، رعايت و توجّه به سهم معادل حصّه ی هر يک از مالكان مشاعی ضروری بوده و اگر اين رعايت در ملک به عللی با توجّه به تصرّف شركاء و به وضعيّت ديگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافی ملک، كه در سهم شريک قرار می‌گيرد، بهای آن تقويم و در صورت‌مجلس افراز قيد شود.

۴- تفكيک، فقط تقسيم ملک است؛

امّا، افراز، تقسيم ملک توام با تعيين سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌يابد.

به همين دليل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛

ولی، در تفكيک، اين، ضروری نيست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعايت مقرّرات حاكم بر تفكيک ( ضوابط و مقرّرات شهرداری) به هر ترتيبی كه می خواهد، تفكيک نمايد.

 ۵- سنّ مالک يا مالكان، دخالتی در امر تفكيک ندارد؛

امّا، به صراحت مادّه ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر ميان مالكان، محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می گویند.

آیا دو واژه قولنامه و مبایعه نامه یکسان هستند؟

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد. باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.

اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده می شود چیست؟

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.